Advokat Aksel Stumpf i HELP kommenterer dommen.
Saken gjaldt spørsmålet om et større byggeprosjekt utenfor Trondheim hadde mangler som gav beboerne rett på betydelige prisavslag av utbygger. I den ferske dommen vurderer lagmannsretten flere mangler, men for vår del, var det mest interessante spørsmålet hvorvidt det forelå mangler ved den vannbårne gulvvarmen. Beboerne hadde nemlig klaget over flere forhold ved gulvvarmen, som blant annet at anlegget avga varme til leilighetene under, at hver enkelt leilighet ikke hadde tilstrekkelig individuell reguleringsmulighet og at to bad ikke hadde god nok oppvarmingsevne.
Partene i saken for lagmannsretten var sameierne på den ene side mot utbygger, og på den annen side hadde utbygger så tatt ut regressøksmål mot totalentreprenøren. Rørleggerbedriften som hadde lagt rørene var ikke direkte involvert i tvisten, men som vi skal se vil dommen likevel kunne få betydning for dem.
Uenigheten mellom partene
I saken var partene uenige om flere punkter. Entreprenøren mente blant annet det ikke var noen krav til at man måtte forhindre varmetap fra gulvvarmeanlegget ved isolering under eller i etasjeskillet. Han hevdet derfor at det ikke forelå noen mangler ved varmeanlegget.
Les del 1 i artikkelserien: Juridiske problemstillinger om kontraktsrettslige mangler
Partene var også uenige om hvordan dette eventuelt kunne utbedres. I saken var det innhentet uttalelser fra to sakkyndige som forklarte hvordan problemet kunne løses: enten ved isolering av himlingen i leiligheten under, eller ved utskiftning av gulvvarmerørene med legging av isolasjon under og ny parkett/fliser over. Sistnevnte var klart dyrest. Ingen av disse løsningene fremgikk imidlertid direkte av forskriftskravene.
Funksjonskrav uten konkret beskrivelse
På byggetidspunktet gjaldt TEK10, og denne har bestemmelser om termisk inneklima i § 13-4 som legger opp til at anlegg skal prosjekteres for «tilfredsstillende komfort ved forutsatt bruk» og en bestemmelse i § 15-1 som krever at varmeinstallasjon skal ha mulighet for regulering. Det sies allikevel ingen steder noe om isolering under rørene, eller for den saks skyld om varmetap fra varmeinstallasjoner.
De to bestemmelsene i forskriften angir ikke en konkret utførelse, men isteden kun funksjonskrav. For å finne ut av hva som er en tilfredsstillende løsning da, må vi se på såkalte preaksepterte løsninger eller annen tilsvarende standard. I så fall vil kravene til utførelsen følge av veiledningen til forskriften utgitt av Direktoratet for Byggkvalitet, byggdetaljblader fra Sintef eller utgivelser fra Norsk Standard. Videre vil også anvisninger fra Varmenormen eller Rørhåndboka som Rørentreprenørene Norge utgir årlig, være uttrykk for en bransjenorm som også kan kaste lys over tilfredsstillende utførelse.
I motsetning til den tekniske forskriften, er det likevel ikke slik at en entreprenør må følge kravene i Norsk Standard eller Rørhåndboka, men som saken fra Trøndelag er et godt eksempel på, vil det begrense mangelsrisikoen betydelig.
I saken var det nemlig slik at det fremgikk av Norsk Standard (NS-EN1264-4:2009) og Varmenormen at man skulle sørge for høyest mulig varmemotstand i etasjeskille eller underlaget til gulvvarmen. I dag følger det også direkte av Varmenormen at «Det skal benyttes isolasjon i et sjikt under rørene for å hindre uønsket varmetransport til underliggende rom/grunnen. Ved utbyggingen i Trondheim hadde hverken totalentreprenøren eller rørleggerbedriften tatt hensyn til dette. Det var allikevel montert termostat på hvert rom, og det kan nok være at entreprenøren tenkte at dette ville være tilstrekkelig for å kunne styre anlegget. Hvis noen av entreprenørene overhodet tenkte på varmesmitte, så tenkte man nok at det ikke var et problem så lenge rørene varmet opp en leilighet selv om varmen ikke alene gikk til leiligheten som de var montert i. Lagmannsretten var ikke enig i dette.
Fulgte ikke NS
Entreprenøren argumenterte videre for at forståelsen av den tekniske forskriften med krav om at den skulle ha individuell reguleringsevne var en innskjerping av kravene, og dermed noe byggherren skulle bære risikoen for i tråd med hovedregelen om utviklingsrisiko. Lagmannsretten var imidlertid heller ikke enig i dette, og viste kort til kriteriene i Norsk Standard. Denne kom i 2009 og dermed før tilbudet på prosjektet ble gitt. Entreprenøren kunne og skulle dermed tatt hensyn til angivelsen i NS ved prosjekteringen. Varmetapet fra leilighetenes gulvvarme ble beregnet til over 50 %, og det gikk altså mer varme til leiligheten under enn til leiligheten hvor rørene lå. Da er det kanskje ikke så vanskelig å forstå at lagmannsretten mener at det bør isoleres under rørene, i tråd med anvisningene i Norsk Standard og Varmenormen.
Bokomfort og termisk klima
I tillegg til at utførelsen skilte seg fra gjeldende bransjenorm, fant lagmannsretten at den var i strid med teknisk forskrifts krav til god bokomfort og termisk inneklima. Dommen er derfor en god påminnelse om at man må være grundig i prosjekteringen, helst sørge for å følge Norsk Standard, og at Varmenormen og Rørhåndboka alltid er fornuftig å ha som veileder!
Dommen klargjør også at det er et krav at gulvvarmerørene legges slik at varmen går til enheten de ligger i, og at beboeren dermed gis en reell individuell reguleringsmulighet. Konstruksjonen må derfor isoleres eller på annen måte sikres mot varmetap, i tillegg til å ha mulighet til å regulere temperaturen i de aktuelle rom.
Ansvarsfordeling mellom totalentreprenør og rørlegger
En ting som dommen ikke behandler direkte, er den nærmere ansvarsfordelingen mellom rørleggerbedriften som la gulvvarmen og entreprenør som ellers hadde ansvaret for etasjeskille. Lagmannsretten konkluderer med at «varmegjennomgang i etasjeskillene og manglende individuell reguleringsevne i den enkelte leilighet er en mangel ved gulvvarmeanlegget». Dette kan tyde på at rørleggerbedriften holdes ansvarlig siden varmeanleggets funksjon og effekt typisk faller inn under rørentreprisen.
Samtidig vil det typisk være en annen entreprenør, som rørleggerbedriften ikke er ansvarlig for, som prosjekterer og bygger opp etasjeskillet. Her står vi da i en grensesnittproblematikk som vi omtalte i del 1 av denne artikkelserien. Etter vår oppfatning vil spørsmålet til dels bero på om rørleggerbedriften har prosjektert utførelsen.
I dommen kan vi lese følgende om prosjekteringsansvaret til totalentreprenøren:
«Både ansvar for prosjektering og utførelse ligger fullt ut hos Grande etter kontraktsforholdet mellom partene. Ovennevnte bestemmelser i NS 8407 må også forstås slik at Grande plikter å levere leiligheter som tilfredsstiller rimelige funksjonskrav tatt i betraktning at hver leilighet ble utstyrt med flere temperaturregulatorer og en separat energimåler. Individuell temperaturregulering vanskeliggjøres i vår sak siden leilighetene eksponeres for varmepåvirkning fra en annen leilighet. Ut fra dette blir temperatur vanskelig å styre. De krav til funksjonalitet som med rimelig kan stilles, anses ikke oppfylt ved den konstaterte varmegjennomgangen i etasjeskiller og manglende individuell regleringsevne i den enkelte leilighet”
Tilsvarende vil også gjelde for rørleggerbedriften, men da selvsagt kun for den del som omfatter deres leveranse. Tar rørleggerbedriften også på seg ansvaret med å prosjektere, altså tegne, beregne og beskrive hvordan gulvvarmen skal være for å oppfylle byggherrens krav og ivareta byggeforskriftene, så vil rørleggerbedriften etter vår oppfatning også risikere erstatningskrav ved feil i prosjekteringen. Dette kan da eksempelvis være at den tekniske forskrifts funksjonskrav til individuell reguleringsmulighet og termisk inneklima ikke ivaretas.
Ved prosjekteringen må rørleggerbedriften da ta høyde for og forutsette ved forbehold i sine beskrivelser at det legges en form for isolasjon under rørene. I alle fall må rørleggerbedriften varsle til sin kontraktspart dersom man ser at oppbyggingen av etasjeskillet eller underlaget til gulvvarmen ikke er godt nok. Som en del av lojalitetsplikten mellom partene i entrepriseforhold, så har rørleggeren en plikt til å varsle totalentreprenøren både forut for byggestart og underveis i byggingen hvis man oppdager forhold som ikke vil lede til et tilfredsstillende resultat. Denne varslingsplikten er veldig viktig å følge, for gjøres ikke det, så gir standardkontraktene totalentreprenør anledning til å kreve erstatning av rørleggerbedriften. Dommen gir dermed en ekstra god grunn for rørleggerbedriften til å være påpasselige både ved prosjekteringen, men også ved utførelsen slik at man sørger for at den utførende rørleggeren er observant og varsler i tilfelle underlaget ikke er tilstrekkelig for å unngå varmesmitte.
Søk råd i reklamasjonssaker
Et annet viktig poeng i dommen, er at man på et tidlig stadium bør kontakte advokat for å følge riktig prosedyre i reklamasjonssaker. I saken hadde entreprenøren fulgt rådet vi ofte gir våre klienter: Hvis man er i tvil om noe er en mangel, og konsekvensen av å ta feil er stor, bør man både innhente en teknisk second opinion, men også strekke seg langt for å gi kunden et tilbud om utbedring.
Ta kontroll over utbedringen
De som har vært i en rettslig konflikt før, vet at det er rimeligere å ta kontroll på en utbedring og gjøre denne selv, enn å måtte betale en ekstern entreprenør som kunden hyrer inn. Da mister man både styring på bevis og kostnader. Konsekvensen av entreprenørens fremgangsmåte i saken fra lagmannsretten, var at han slapp å kompensere beboerne for gulvvarmen siden beboerne ikke ga ham mulighet til å utbedre arbeidene - til tross for at lagmannsretten kom til at utførelsen var mangelfull.
