Formålet med endringene
Formålet med endringene er å sørge for at kjøper får mer og tydeligere informasjon, og et bedre beslutningsgrunnlag. Dette vil bidra til færre overraskelser og dermed også færre konflikter. Selgere har gjennom de nye reglene fått sterke insentiver til å fremskaffe, dokumentere og informere om eiendommens tilstand og dens egenskaper. Det er ikke lenger lov til å selge boligen med et «som den er» - forbehold. Det betyr at selger ikke rent generelt lenger kan fraskrive seg ansvar for skjulte mangler, sier advokat Blerande Thaqi i HELP Forsikring.
Forskrift til avhendingsloven gir nå et klart mandat til den bygningssakkyndige/takstmannen. Formålet med forskriften er å legge til rette for tilstandsrapporter av høy kvalitet.
– Selger har ingen plikt til å innhente en tilstandsrapport, men dette vil innebære at kjøper ikke får tilstrekkelig med informasjon. Det har som konsekvens at selger må bære et større ansvar, sier Thaqi.
Forskriften
– Det er flere av bestemmelsene som berører dere som håndverkere. Forskriftens § 2-2 bestemmer hvordan våtrom i boliger skal vurderes. For å undersøke om våtrommet har fuktskader, skal den bygningssakkyndige bore et hull på minimum 73 mm (standard dekselstørrelse) fra et tilstøtende rom eller fra undersiden. Det er selvsagt gjort noen unntak i loven, men hovedregelen er altså at det skal bores hull i de tilfeller det lar seg gjøre. Vi har tro på at dette vil bidra til at huseiere avdekker fuktskader før salg slik at risikoen ikke overføres til ny huseier.
I forskriftens § 2-19 fremgår det at den bygningssakkyndige skal be eieren dokumentere bruken av kvalifiserte håndverkere dersom det er utført arbeid i boligen de siste fem årene. Som dokumentasjon regnes blant annet skriftlig bekreftelse fra den eller de håndverkerne som ble brukt. Hva slags betydning det får for dere, kommer vi straks tilbake til.
– Dersom det er slik at den bygningssakyndige gir en bygningsdel tilstandsgrad 3, skal den bygningssakkyndige også gi et anslag på hva det vil koste å utbedre bygningsdelen.
Betydningen for håndverkerne
Som følge av at huseier nå skal dokumentere bruken av kvalifiserte håndverkere, vil det føre til at huseier ikke lenger vil ha noen insentiver til å betale for svart arbeid. Dersom arbeidet er utført svart, vil det ikke eksistere dokumentasjon. Konsekvensen av dette blir at bygningsdelen vil få dårligere omtale i tilstandsrapporten fordi det vil være en usikkerhet knyttet til arbeidene. De få pengene huseier eventuelt sparer på svart arbeid, vil kunne få utslag i dårligere markedspris for eiendommen.
– Dokumentasjon på utførte arbeider får enda større betydning enn før. Det er derfor viktig at dere oppbevarer dokumentasjonen på et sted som gjør det enklere for huseier å finne frem til den, sier Thaqi, og fortsetter:
– Det er nok en del som lurer på hva som anses som tilstrekkelig dokumentasjon. Plan- og bygningsloven med TEK17 og SAK10 har regler om dokumentasjon og FDV-dokumentasjon. Vi kan opplyse at så lenge dokumentasjonen er i henhold til disse, vil dokumentasjonskravet i forskrift til avhendingsloven være oppfylt. Med andre ord endres ikke kravene til dokumentasjon – det er konsekvensen av manglende dokumentasjon som skjerpes.
Kan man ta betalt for å levere dokumentasjon?
– Så lenge oppdragsgiver er innforstått med kostnadene, er det ingenting i veien for å ta seg betalt for dette. Dere kan imidlertid ikke ta dere betalt for å sende en bekreftende e-post dersom huseier spør om dere har utført arbeid i boligen. Som nevnt over, vil en skriftlig bekreftelse fra håndverker være nok til å oppfylle dokumentasjonskravet i forskriftens § 2-19. Dokumentasjonskravet i forskrift til avhendingsloven er dermed mindre strengt enn kravene som fremgår av Plan- og bygningsloven, TEK17 og SAK10. Dere må likevel følge dokumentasjonskravene som fremgår av forskriftene og Plan- og bygningsloven når jobben gjøres.
Hvis en huseier bestiller en delvis renovering, anbefaler Thaqi å gjøre huseier oppmerksom på konsekvensen av dette.
– Har oppdragsgiver eksempelvis bestilt bytte av membran på våtrom, bør dere informere oppdragsgiver om konsekvensen av å bare skifte membran på eksisterende våtrom. For at bygningsdelen skal få god omtale i tilstandsrapporten ved salg, vil det ikke nytte å bare skifte ut membran. Dette åpner opp for større oppdrag for dere.
I forbindelse med vurdering av boligen kan den bygningssakkyndige anbefale huseier å foreta noen utbedringer før salg. Eksempelvis kan han anbefale huseier å rekvirere en rørlegger for å koble vannrør på fagmessig måte. Dette vil også åpne opp for større oppdrag for dere.
– Dere bør likevel tenke over hva dere sier ja til. Det frarådes å påta seg ansvar for andres arbeid, og vær tydelig på hvor jobben deres starter og hvor den slutter, sier Thaqi, og avslutter:
Tenk også på finishen når dere er i ferd med å sluttføre et arbeid. Dårlig finish kan gi et inntrykk av at arbeidet er utført av noen uten fagkompetanse. Dette vil kunne få betydning for omtalen av bygningsdelen i tilstandsrapporten.
